Reprendre ou transmettre au mieux une exploitation agricole : Tout savoir sur les démarches et aides
D’ici 6 ans en France, 45 % des chefs d’exploitation agricole prendront leur retraite. Cette vertigineuse courbe démographique est un défi colossal pour la profession. Un virage délicat à bien négocier sous peine de conséquences incalculables pour les territoires, les filières et les outils économiques collectifs.
La transmission de l’exploitation est une étape unique et importante dans la vie de l’entreprise et de son (ou ses) dirigeant(s). Ainsi, l’anticipation et l’élaboration d’une stratégie adaptée seront les points clés qui permettront de franchir cette étape majeure dans les meilleures conditions.
Lors de la transmission de l’exploitation agricole, il n’est pas rare que surviennent des conflits entre les différents protagonistes. La nature même de l’entreprise, familiale dans la plupart des cas, contribue souvent à rendre l’opération complexe. En amont de la transmission, il sera par conséquent judicieux de mener une réflexion de fond. En fonction de l’horizon envisagé pour effectuer votre transmission ainsi que de la structure de votre entreprise (individuelle ou société), nous vous conseillons de bien considérer l’avenir de votre exploitation ainsi que le vôtre, sur le plan personnel s’il s’agit d’un départ à la retraite ou professionnel dans le cadre d’une reconversion.
D’autres points sont à soulever : comment allez-vous faire évaluer votre entreprise ? Quel sera le sort du foncier (en distinguant les terres en propriété et les terres en location avec les règles propres au statut du fermage) ? A qui allez-vous transmettre l’entreprise ? A votre famille à titre gratuit ? A des repreneurs extérieurs à titre onéreux ? Cela va de soi, il vous faudra analyser les contraintes réglementaires propres à chaque transmission. Par ailleurs, dans la perspective de transmettre une entreprise appelée à être rentable sur le long terme, il conviendra d’analyser les conséquences juridiques, fiscales et sociales des différentes solutions susceptibles d’être mises en œuvre.
Focus sur les biens et la nature de la transmission
Dans le cas où l’exploitation agricole est une entreprise individuelle, la transmission portera sur des actifs tels que le matériel, les animaux, les stocks, les bâtiments, etc… En conséquence, une évaluation doit nécessairement être effectuée pour servir de base à la négociation ou à la transaction qu’il s’agisse d’une vente ou d’une transmission à titre gratuit. Cette évaluation s’impose aussi pour les exploitations agricoles qui sont des sociétés. En effet, celles-ci pourront vendre leurs actifs à un ou à plusieurs repreneurs et la transmission pourra également porter sur les parts sociales. Relevons que la transmission progressive des parts sociales, c’est-à-dire de manière échelonnée dans le temps, est simplifiée, notamment lorsqu’elle est envisagée à titre gratuit. A cet égard, le « dispositif Dutreil » est très efficace pour faciliter ce type d’opération.
Qu’en est-il du foncier exploité ?
Lorsqu’il s’agit de transmettre un foncier en location et que la transmission se fait au profit d’un descendant, l’outil privilégié sera la cession du bail rural au profit du successeur. En revanche, lorsque la transmission s’effectue au profit d’un tiers, un nouveau bail devra être conclu. L’opération nécessite en conséquence l’accord du propriétaire. Dans le cas où le foncier est en propriété, il peut faire l’objet d’une vente, d’une donation, d’un bail de 9 ans, d’un bail à long terme ou encore d’un bail cessible.
En dernier lieu, se pose la question de la réglementation du contrôle des structures à l’occasion de la transmission d’une exploitation. Le repreneur, issu du cadre familial ou non, doit se renseigner pour savoir s’il doit demander auprès de l’autorité administrative compétente une autorisation d’exploiter et également s’interroger sur une intervention éventuelle de la SAFER.
« Gérer c’est prévoir ». Le vieil adage populaire révèle toute sa pertinence dans le cadre de la transmission d’une entreprise. Plus que jamais, vous aurez besoin d’anticiper l’opération en vous entourant des spécialistes de ces problématiques afin de définir la stratégie et les actions à mettre en œuvre pour parvenir au résultat escompté.
Les types de transmission : louer ou vendre
En fonction de vos projets de vie, vous avez le choix, en cas de transmission de votre exploitation agricole, entre la location et la vente.
Vous souhaitez rester propriétaire et louer votre exploitation
Différentes formes de bail sont possibles : - bail à ferme 9 ans, - métayage, - bail à long terme, - bail de 25 ans, - bail de carrière, - bail emphytéotique – 18 à 99 ans, - convention pluriannuelle d’exploitation et de pâturage.
Vous souhaitez vendre
Les entreprises agricoles peuvent revêtir différentes formes juridiques : - exploitation individuelle ou EIRL – Entreprise individuelle à responsabilité limitée; - sociétés agricoles : - SCEA – Société Civile d’Exploitation Agricole, - EARL – Entreprise à Responsabilité Limitée – unipersonnel ou pluripersonnelle, - GAEC – Groupement agricole d’exploitation en commun, - GFA – Groupement Foncier Agricole.
Lors d’une transmission et, afin de faciliter celle-ci, il peut être conseillé d’opter pour la forme de société ou de groupement agricole. Ainsi, vous mutualisez les moyens matériels, financiers et humains, et cédez progressivement votre exploitation.Vous distinguez vos patrimoines personnel et professionnel. Et, grâce à la mise en société, l’entreprise agricole peut continuer à vivre.
Quelles sont les démarches à effectuer pour préparer sa transmission ?
En premier lieu, vous devez estimer la valeur de votre entreprise à son juste prix : quelle est sa rentabilité moyenne sur une année ? Quelle est la valeur du patrimoine foncier ? Du matériel et des équipements ? Du cheptel ? Prenez le temps de vous poser ces questions de manière exhaustive et faites appel à un expert pour évaluer votre exploitation. (Nous traiterons ce sujet plus en profondeur dans le prochain article)
Dans le cadre d’un départ en retraite, songez à anticiper la baisse de vos revenus en vous rapprochant de la MSA. Sachez que pour une carrière complète, les retraites des éleveurs sont inférieures de 38 % à celles du régime général, en moyenne. La grande majorité des agriculteurs retraités (près de 80%) perçoivent une retraite de 700 € par mois.
Estimer le prix de votre exploitation
Pour établir une estimation, vous pouvez combiner différents paramètres.
La valeur patrimoniale, c’est-à-dire la valeur des biens de votre exploitation. À ce titre, vous devez inclure dans l’estimation tous les biens :
La valeur de rendement, établie à partir de la rentabilité moyenne – ratio entre les revenus et les sommes dépensées – de votre exploitation durant les dernières années.
La comparaison de votre exploitation avec d’autres exploitations similaires et à quel prix elles ont été cédées.
Trouvez un repreneur
Au niveau départemental, il existe un répertoire départ installation qui permet la mise en relation avec des repreneurs.
Certains départements disposent d’un Point Accueil Installation Transmission – PA/IT. Il vous accompagne dans la construction de votre projet, vous oriente, répond à vos questions, trouve un repreneur…
Concernant les biens en location, lors de la mise en vente, la loi offre un droit de préemption au locataire, sous certaines conditions.
Transmettre une exploitation agricole : un projet à anticiper
Transmettre son exploitation dans de bonnes conditions, c'est avant tout bien se préparer. Il est primordial de penser son projet bien en amont, de s'informer auprès d'interlocuteurs dédiés et de réaliser certaines démarches incontournables. À ce titre, les Chambres d'agriculture France préconisent de respecter un calendrier prévisionnel établi :
J - 5 ans : 5 à 10 ans avant le départ en retraite, l'exploitant doit déjà réfléchir à la façon dont il souhaite céder son actif et au potentiel de transmission de son installation (bâtiments, surface agricole, etc.).
J - 3 ans : à cette étape, l’agriculteur a déjà l’obligation de faire parvenir sa Déclaration d’Intention de Cessation d’Activité (DICAA) à la Chambre d'agriculture dont il dépend.
J - 2 ans : l'exploitant doit se concentrer sur la recherche d'un repreneur, après avoir déterminé les possibilités dont il dispose pour céder son exploitation, notamment auprès d'un conseiller ou d'un expert de la transmission. Cette démarche peut notamment être menée via le Répertoire Départ Installation (RDI) ou avec le concours de la Safer (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural).
J - 1 an : il est nécessaire de faire réaliser une évaluation de l'exploitation, notamment pour connaître son potentiel de rentabilité et la valeur des actifs (surface agricole, patrimoine foncier, matériel, cheptel, etc.). Si l’exploitant n’a pas la propriété du terrain et/ou des bâtiments, il s'agit également de la date limite pour informer le propriétaire du départ en retraite. Car s’il est possible de transmettre le bail d'exploitation agricole (aussi appelé bail rural), il faut respecter plusieurs conditions, la plus importante étant d'obtenir l'accord du bailleur. Si ce dernier n'est pas d'accord, il est possible de porter l'affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
J - 6 mois : les demandes d'aide à la transmission, notamment dans le cadre d'un contrat de génération ou du programme AITA (Accompagnement à l'Installation-Transmission en Agriculture), doivent être déposées.
J - 1 mois : les démarches comptables liées au dernier exercice de l'exploitation doivent être bouclées.
Après la cession : une fois la transmission effective, l'exploitant agricole doit adresser sa déclaration de cessation d'activité au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) dont il dépend.
La fiscalité, un point sur lequel il faut être vigilant
Lors de la transmission de votre exploitation, vous pouvez être soumis à une fiscalité parfois élevée en raison :
Des plus-values générées par la cession de parts sociales de sociétés. Les biens de votre patrimoine professionnel agricole sont soumis au régime commun des plus-values professionnelles au moment de la cession.
Des réintégrations fiscales. Grâce aux dispositifs DPA – déduction pour aléas – et DPI – déduction pour investissement –, vous bénéficiez d’un cadre fiscal avantageux tout en vous constituant une épargne professionnelle. Mais ces déductions fiscales, lorsque vous partez à la retraite, peuvent se trouver réintégrées dans le bénéfice de l’exploitation et engendrer ainsi une importante source d’imposition.
De la revalorisation des stocks. Si vous avez recours à la dépréciation des stocks – évalués à partir de leur prix de revient au bilan –, sachez que, lors de l’année de cessation de votre activité, l’évaluation de leur valeur vénale peut amener une nouvelle source d’imposition fiscale.
De l’imposition à l’ISF – Impôt de Solidarité sur la Fortune. Normalement non assujettis au calcul de l’ISF, les biens professionnels agricoles, s’ils augmentent votre patrimoine privé lors de leur vente, se trouvent soumis à l’ISF.
Pour les pouvoirs publics, les exploitations agricoles ne sont pas des entreprises comme les autres. Pourquoi ? Tout simplement car elles appartiennent à un secteur d’activité clé pour l’économie française. C’est pourquoi la transmission des exploitations agricoles est très encadrée.
Exploitation agricole : une transmission familiale ?
Pour réaliser la transmission de son exploitation agricole, le cédant dispose de trois options principales, chacune soumise à ses propres règles.
La location : l'agriculteur peut faire le choix de rester propriétaire de la ferme et de louer son exploitation à un tiers, notamment via un bail à ferme de 9 ans, un bail à long terme ou encore un métayage.
La transmission familiale : pour céder son exploitation à titre gratuit à un membre de sa famille (descendant, conjoint ou collatéral), il est notamment possible de réaliser une donation simple (dans la limite de 100 000 €), une donation entre époux ou encore une donation-partage. Il est cependant préférable que cette démarche soit réalisée avec l'accord de l'ensemble des héritiers.
La transmission hors famille : si l'exploitant fait ce choix, il est important qu'il soit accompagné dans ses démarches, notamment pour évaluer la valeur de son exploitation, trouver un repreneur et bénéficier de subventions.
La transmission hors-cadre familial
Les transmissions d’exploitations s’effectuent de plus en plus hors du cadre familial. Vous allez peut-être vous mettre à la recherche d’un successeur. Pour soutenir le secteur agricole, l’Etat facilite la rencontre entre les exploitants qui transmettent leur activité et les jeunes agriculteurs. Il s’agit de l’Aide à la transmission d’exploitation (ATE).
En cédant votre bien à un jeune agriculteur hors cadre familial, vous pouvez bénéficier de l’Aide à la transmission d’exploitation :
vous devez avoir entre 56 et 65 ans à la date de cessation
vous devez avoir été exploitant à titre principal et de façon continue au cours des 10 dernières années
votre exploitation ne doit pas avoir perdu plus de 15 % de sa superficie au cours de la dernière année
vous devez renoncer à exploiter les terres de manière définitive
En retour, le repreneur a l’obligation d’exploiter les terres pendant 5 années.
L’Etat peut également intervenir en vous aidant à embaucher dans la perspective de transmettre votre exploitation. Vous devez avoir moins de 57 ans et embaucher un jeune agriculteur qui travaille au minimum 4/5e de la durée hebdomadaire du travail à temps plein. Ce jeune peut être :
salarié en contrat à durée indéterminée. Au moment de l’embauche, le salarié doit avoir entre 26 et 30 ans. L’aide est alors de 4 000 € par an, pendant 3 ans.
stagiaire. Au moment de l’embauche, le stagiaire doit avoir plus de 30 ans. L’aide est alors de 2 000 € par an, pendant 3 ans.
Pour être mis en relation avec un jeune agriculteur désireux de reprendre une exploitation, vous devez vous inscrire au Répertoire à l’installation agricole (RDI). Rapprochez vous de la chambre d’agriculture ou des services préfectoraux dont vous dépendez.
A savoir : Les sociétés agricole (GAEC, EARL, SCEA, GFA, GFF…) facilitent la cession de l’exploitation. Elles permettent la transmission progressive du capital foncier ou du capital d’exploitation. Ces formes sociétaires facilitent la transmission :
au niveau financier, car la transmission est progressive
au niveau juridique, notamment car le patrimoine privé est distinct du patrimoine professionnel
Transmettre son exploitation : à qui s’adresser ?
Pour trouver un repreneur, la principale solution pour l'exploitant consiste à s'inscrire sur le Répertoire Départ Installation. Géré par les Chambres d'agriculture départementales, ce site permet de mettre en relation les personnes souhaitant céder leur exploitation agricole et les candidats à l'installation. En plus d'assurer une large diffusion des annonces (plus de 1 800 consultations par offre), cette plateforme permet de bénéficier d'un accompagnement pour mener à bien la transmission de l'exploitation. Choix du mode de cession, modalités financières ou information sur les aides possibles : l’exploitant profite d’un suivi permanent, et ce, jusqu’à la conclusion de la transaction.
L'autre possibilité consiste à se rapprocher de la Safer de sa région. Chargé de chapeauter les installations agricoles, notamment pour assurer la transparence du marché foncier rural, cet organisme offre également différents services pour favoriser la transmission : fixation du prix de vente, diffusion de l'annonce, examen des candidatures et sélection du repreneur.
Enfin, l’agriculteur a la possibilité de trouver un acheteur « hors cadre familial » par lui-même. Cependant, l’accord trouvé pourra être annulé par la Safer car cette dernière dispose d’un droit de préemption et peut ainsi acheter des biens agricoles en priorité. Cette situation se produit généralement lorsque le prix de vente n’est pas conforme au marché ou que le repreneur prévoit un changement d’activité.
Que vous fassiez appel à la Safer ou non, vous êtes tenu de lui notifier votre volonté de transmettre. Contactez directement l’organisme, ou notifiez le notaire gérant la transaction.
La transmission est une étape délicate dans la vie d’une exploitation car elle engendre des démarches administratives, la perte de vos revenus et une fiscalité, liée à la cession, parfois lourde. En faisant les bons choix, vous avez les moyens de traverser sereinement cette transmission.
L’Etat, qui considère l’agriculture comme un secteur clé de l’économie, procure à l’exploitant qui transmet son activité des aides :
pour vous permettre de trouver un candidat à la reprise de l’exploitation
pour vous soutenir financièrement car la cession engendre des frais
Les aides à la transmission
Aides à l’installation - Dotation jeunes agriculteurs et prêts bonifiés
Objectif
Soutenir les porteurs de projet à l'installation en leur donnant les moyens de réussir :
un effet levier via les aides financières
accéder à un accompagnement renforcé et durable
Projets favorisés :
Projets agro-écologiques, d'installation hors cadre familial, générateurs de valeur ajoutée et d'emploi avec la possibilité d'une bonification du montant de la DJA de 10% minimum, cumulable pour chaque critère.
Projets à coût de reprise/modernisation important : de 4 000 à 8 000 € minimum
Conditions pour être éligible au dispositif :
être ressortissant de l’Union Européenne ou de la Suisse ou avoir un titre de séjour valable sur la période de réalisation du plan d’entreprise (4 ans)
être âgé de 18 ans au moins et 40 ans au plus au dépôt de la demande
justifier de la capacité professionnelle agricole (diplôme de niveau IV agricole et PPP validé)
s’installer pour la première fois comme chef d’exploitation à titre individuel ou comme associé-exploitant dans une société
avoir un projet d’installation viable traduit dans un plan d’entreprise (PE) établi sur 4 ans
avoir la capacité à respecter les engagements pris dans le plan d’entreprise
L’installation peut se faire à titre principal, secondaire ou encore de façon progressive sur 4 ans pour s’adapter à tous les projets professionnels et de vie.
Les taux d'emprunt actuels étant très bas, les propositions de financement des banques lors des projets d'installation se font plus souvent avec des prêts non bonifiés qui sont plus intéressants que les taux des prêts bonifiés et bien moins contraignant que ces derniers.
Avantages des aides à l’installation
Majoration et/ou priorité de subvention dans le cadre du Plan pour la compétitivité et l’adaptation de l’exploitation (PCAE)
Priorité dans l’attribution des droits à primes (aides PAC)
Priorité dans le schéma régional des structures (accès au foncier)
Réduction des droits d’enregistrement lors de l’acquisition de terres agricoles
Offres spécifiques jeunes installés : coopératives, banques, assurances, formation…
Accès à des aides complémentaires par l'AITA (Accompagnement à l’Installation – Transmission en Agriculture) pour les installations hors du cadre familial, pour les cédants... et/ou par d'autres dispositifs locaux
Exonérations fiscales et des cotisations sociales
Les aides à l’installation sont mises en œuvre au niveau régional dans le cadre d’un Plan de développement rural régional (PDRR). Les critères de sélection sont définis dans chaque région.
La dotation Jeunes agriculteurs
Une aide à la trésorerie dont le montant est fixé au niveau régional. Ce montant de base fait l’objet de modulations positives sur la base de critères régionaux en fonction des priorités définies dans le PDRR.
ZONES Montant De Base Minimum Montant De Base Maximum
Plaine 8 000€ 15 000€
Défavorisée (hors montagne) 10 000€ 22 000€
Montagne 15 000€ 36 000€
Exonération de cotisations sociales
Les nouveaux agriculteurs de moins de 40 ans bénéficient d'une exonération partielle et dégressive des cotisations sociales durant les 5 années qui suivent l’installation et dans la limite d'un plafond fixé par arrêté ministériel.
Autres dispositifs de financement
Des dispositifs locaux peuvent compléter les aides nationales : conseil régional, collectivité, plateformes initiatives locales…
Des systèmes de soutien via le financement participatif Miimosa, Agrilend ou d’investisseurs pour aider à financer le capital de l’exploitation reprise comme Labelliance.
Le PAI de votre département est une fois de plus le centre de ressources incontournable pour obtenir toutes les informations nécessaires pour s’installer.
Le contrat de génération-transmission d’une exploitation agricole – Loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014
L'agriculture étant un secteur clé de l'économie tricolore, plusieurs aides ont été mises en place pour soutenir le cédant et le repreneur d'une exploitation. Le contrat de génération en fait partie. Vous bénéficiez d’aides si vous êtes âgé de 57 ans au moins et que vous employez un salarié ou un stagiaire hors du cadre familial dans la perspective de lui transmettre votre exploitation. L'exploitant peut ainsi toucher, chaque année et pendant 3 ans, 2 000 € pour un stagiaire et 4 000 € pour un salarié (sous condition d'âge du repreneur).
Conditions : - Le salarié doit être âgé de 26 à 30 ans et être embauché en contrat à durée indéterminée. - Le stagiaire doit avoir moins de 30 ans à son arrivée dans l’exploitation.
Programme AITA :
Mais c'est bien le programme AITA, successeur du PIDIL (Programme pour l'Installation et le Développement des Initiatives Locales), qui gère les principales aides à la transmission et à l'installation (dont les conditions varient selon les régions).
La prise en charge du conseil d'accompagnement : elle finance les dépenses en conseil de l'exploitant, dans la limite de 1 500 € et 80 % des frais engagés.
L'inscription au RDI : pour inciter les cédants à rechercher leur repreneur sur le Répertoire Départ Installation, une aide maximale de 4 000 € est prévue.
La prise en charge du diagnostic d'exploitation : cette subvention, limitée à 1 500 € et à 80 % des dépenses engagées, vise à encourager la réalisation d'un diagnostic dans le but de favoriser la transmission.
L'aide à la transmission globale du foncier Ce dispositif a pour objectif de soutenir l’implication du futur cédant auprès des propriétaires fonciers afin qu’une transmission complète de l’exploitation soit faite auprès du repreneur : jusqu’à 3 000 euros selon les régions et selon la part de foncier transmise.
L'aide au bail : L'aide au bail est destinée à encourager les propriétaires fonciers. Il ne s'agit que des propriétaires qui n’exercent pas d’activité agricole. Cette aide au bail permet de conclure un bail, que ce soir à ferme ou même à long terme au profit du jeune agriculteur.
La réduction d'impôt pour la vente progressive de l'exploitation : en acceptant le paiement différé sur 10 ans d'une partie de l'exploitation agricole, en échange d'un taux fixe défini, le cédant est exonéré de la moitié des intérêts imposés.
Aide location habitation et/ou bâtiments. Aide destinée à encourager un agriculteur quittant l’agriculture en transmettant ses terres à un jeune qui s’installe, à lui louer la partie "habitation" du siège d’exploitation et/ou les bâtiments : jusqu'à 5 000 euros selon les régions.
Afin de pouvoir allez plus loin et concrétiser votre projet de transmission ou de reprise, renseignez-vous auprès de votre Chambre d’agriculture ou de votre conseiller économique qui seront les plus à même pour vous accompagner dans ces démarches.
Retrouver toutes les annonces d'exploitations agricoles à vendre sur le 1er portail d'annonces immobilières rurales :
Sources :
https://www.pleinchamp.com/gestion-de-l-exploitation/fiscalite-juridique/actualites/se-preparer-a-la-transmission-de-l-exploitation-agricole
https://entreprise.mma.fr/connexionpro/transmission-exploitation-agricole.html#.Xjvt-2hKjZt
https://www.generali.fr/professionnel/actu/transmission-exploitation-agricole-etapes-famille/
https://www.terredecompta.com/fiche-conseil/fiche-conseil-juridique/transmission-exploitation-agricole.html
http://www.lafranceagricole.fr/publi-information/dossier-transmission-comment-evaluer-la-valeur-dune-exploitation-agricole-1,5,2684689609.html?utm_source=editoHP
https://www.pleinchamp.com/actualites-generales/actualites/les-jeunes-agriculteurs-lancent-la-semaine-du-renouvellement-des-generations-en-agriculture
https://chambres-agriculture.fr/exploitation-agricole/transmettre-son-exploitation/quelles-aides/
https://chambres-agriculture.fr/exploitation-agricole/sinstaller-en-agriculture/avec-quelles-aides/
